新城控股：一年内到期债务135亿元，吾悦广场未融资部分估值149.72亿元

　　8月29日，新城控股（601155.SH）发布半年度报告，期内，公司实现营业收入221.00亿元，较上年同期下降34.82%；实现归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，较上年同期下降32.11%。

　　短期资金继续承压。期内，新城控股一年内到期债务为135.50亿元，此外应付账款规模389.77亿元。其旗下商业综合体吾悦广场未融资部分的估值约149.72亿元，以目前平均50%的融资率，可获取融资额约为75亿元，这将是新城控股未来最重要的潜在融资空间。

　　对应付资金压力，新城控股还提到，继续加强与主要建造商和供应商的沟通，友好协商妥善安排付款金额、进度及方式，确保各项目施工有序进行。

　　短期内仍有偿债压力

　　偿债仍是新城控股目前最重要的工作之一。

　　截至6月底，新城控股合并口径有息债务余额为 522.76亿元，较期初的536.50亿元下降2.56%。其中，一年内到期债务为135.50亿元（含46.74亿元美元债），一年以上债务为387.26亿元。

　　就在手现金看，新城控股仍存资金缺口，短期内仍有偿债压力。截至6月底，新城控股拥有货币资金为 91.83亿元，较年初的102.96亿元下降约10.81%。其中，受限货币资金为 32.01亿元（主要用于担保、监管账户等），可自由动用资金约59.82亿元。

　　新城控股面临的另一个压力是经营性负债较高。除了金融性债务，公司的应付账款规模389.77亿元，较期初的452.68亿元下降62.91亿元，这部分主要是欠供应商和工程方的款项。

　　应收账款是新城控股去年年度报告审计机构给出“非标准审计意见”的原因之一，在今年的半年度报告中其解释，继续加强与主要建造商和供应商的沟通，友好协商妥善安排付款金额、进度及方式，确保各项目施工有序进行。

　　面对多重资金压力，新城控股选择优先保障公开市场债务。2025年上半年，新城控股已偿还境内外公开市场债券10.67亿元。

　　吾悦广场还有多少融资空间？

　　期内，新城控股筹资活动现金流净额为 -22.11亿元，较去年同期的-34.25亿元有所改善，表明偿债压力略有缓解。

　　在新城控股应对债务压力的过程中，旗下城市综合体吾悦广场成为了最重要现金来源。上半年，商业运营总收入为69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利的77.06%。

　　新城控股在半年度报告中表示，进一步巩固公司商业运营管理的优势地位，提升公司商业运营总收入，作为有息负债本息偿还的重要来源。在今年5月召开的股东大会上，董事长王晓松即对外表示，商业变成整个公司的基本盘和未来发展的基石。

　　吾悦广场融资是新城控股获取现金的另一个重要来源。合并资产报表中，截至6月底，投资性房地产1214.99亿元，较期初的1214.29亿元增加7000万元。其中，受限的投资性房地产为1065.27亿元，较期初增加40.34亿元，受限原因则是抵押融资。

　　推算可知，未融资的约149.72亿元，以目前平均50%的融资率，可获取融资额约为75亿元，这将是新城控股未来最重要的潜在融资空间。

　　据悉，今年以来，新城控股依靠吾悦广场做了多个融资动作，除了经营性物业贷之外，正在推进公募 REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级 REITs 产品。

　　8月，新城控股发行一笔规模为10亿元的中期票据，获得中债增全额担保；以持有型吾悦广场发行的不动产资产支持专项计划（ABS）获批，发行规模为10.64亿元。

　　截至6月底，新城控股在141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量174座，开业面积1608.14万平方米，出租率97.81%；吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%。

　　销售下降导致经营活动现金流净额降幅超86%

　　过去很长一段时间，房地产开发业务的销售是房企们最主要的现金来源，但市场下行背景下，房企资金承压，部分房企暂停扩张以去库存为主，新城控股就是其中之一。

　　1-6月，新城控股实现合同销售金额103.30亿元，同比下滑56.15%；合同销售面积133.50万平方米，同比下降59.08%。期内，全口径资金回笼118.84亿元，回款率达到115.05%。

　　销售下滑直接导致经营活动现金流下降。合并现金流量表显示，经营活动产生的现金流量净额仅为2.86亿元，同比下降86.31%。管理层解释系“本报告期内房地产项目签约额减少，导致经营活动现金流入下降”。

　　实控人回归后，新城控股还采取多个举措，以从开发业务中获取现金，包括提高以房抵债的力度；利用土地收储政策，采用多种方式盘活存量资产；上半年依靠处置子公司及其他营业单位收到5.06亿元的现金净额。

　　期内，公司共实现36个子项目竣工交付，竣工面积为277.65万平方米（含合联营项目）。期末，共有158个子项目在建，总建筑面积达1748.47万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到1，179.19万平方米（含合联营项目）。

　　为应对开发业务的下滑，战略上，新城控股向“轻资产”转型。2025年上半年，新城建管新增签约面积超305万平方米，累计管理项目115个，其中商业综合体管理项目65个。

　　此外，实控人回归还推动了组织架构调整，合并多个区域公司，削减管理成本。利润表显示，管理费用从上年同期的13.25亿元降至12.88亿元，销售费用从16.17亿元降至9.71亿元。